ДЕВЕЛОПМЕНТ И ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ АКТИВОВ Заказать звонок 8 (495) 788-80-90

Концепция развития территорий

Профессионально разработанная концепция развития земельного участка играет ключевую роль в успешности проекта. Построенный объект или проект строительства может быть продан, а может приносить устойчивый доход от сдачи в аренду – в любом случае этот доход должен перекрыть затраты на строительство, реконструкцию, развитие территории. На практике нередко происходит наоборот – сейчас на рынке около 40% проектов от общего числа в сегменте жилой недвижимости (коттеджное строительство) нельзя назвать успешными, 30% в торговой и около 15% в складской. Речь идет не о тех проектах, которые «не продаются», а о тех, которые продаются в режиме демпинга или темпы продаж оставляют желать лучшего. Причина неудачи зачастую кроется в отсутствии грамотной концепции.

Разработку концепции следует начинать с ответа на вопрос, какой объект можно разместить на рассматриваемом участке. Для этого необходимо провести целый ряд исследований, которые проводятся по критериям соответствия экономической целесообразности и финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости.

На базе профессиональных исследований разрабатывается концепция будущего развития территории, где сформулирована основная экономическая идея – каким должен быть объект недвижимости в данном конкретном месте, чтобы он был коммерчески успешным, приносил владельцу максимум прибыли на вложенные средства и сохранял свою ценность на протяжении многих лет.

Краткое содержание отчетов, выполняемых в рамках проведения исследования на тему: "Концепция развития территории, ориентированной на строительство жилых объектов недвижимости".

ЭТАПЫ РАБОТ СОДЕРЖАНИЕ ЦЕЛЬ СОЗДАНИЯ
1. Характеристики земельного участка
  • Анализ местоположения и транспортной доступности,
  • анализ близлежащего окружения и инфраструктуры,
  • анализ возможности получения необходимых ТУ,
  • анализ обременений и ограничений земельного участка, функциональное зонирование территории,
  • анализ юридической составляющей земельного участка
  • Определение возможности застройки территории,
  • определение полезной площади территории,
  • определение юридической "чистоты" земельного участка,
  • определение вводных данных для расчета экономической эффективности проекта
2. Рынок коттеджного строительства, поселков таунхаусов и жилищного строительства Московской области
  • Текущая характеристика рынка загородного домостроения,
  • структура предложения по удаленности от МКАД,
  • структура предложения по объекту реализации и типу строения,
  • структура предложения по цене, размеру домовладения, площади участка, материалу строительства,
  • структура предложения по степени готовности, размеру поселка, качеству объектов инфраструктуры,
  • общие данные о спросе
  • Определение конъюнктуры рынка,
  • основных тенденция рынка загородной недвижимости,
  • определение емкости рынка,
  • глобальных предпочтений потенциального покупателя
3. Рынок коттеджного строительства, поселков таунхаусов и жилищного строительства рассматриваемого направления
  • Расширенные характеристики коттеджных поселков, поселков таунхаусов, многоэтажных домов и иных жилых комплексов-конкурентов в стадии реализации,
  • расширенные характеристики наиболее удачных (знаковых) завершенных проектов,
  • анализ динамики продаж жилых комплексов-конкурентов,
  • SWOT-анализ проектов жилых комплексов-конкурентов,
  • сильные и слабые стороны концепций,
  • анализ влияния конкурентного преимущества на динамику продаж, целевые группы потребителей,
  • портрет покупателя,
  • структура спроса по удаленности от МКАД в пределах локации,
  • структура спроса по бюджету покупателя,
  • структура спроса по размеру дома, площади участка,
  • требования к объектам инфраструктуры,
  • комплексный анализ спроса и предложения,
  • потенциал рынка, краткосрочный и среднесрочный прогнозы развития рынка
  • Определение основных допущений концепции освоения,
  • определение качественных ошибок девелоперов,
  • определение портрета потенциального покупателя,
  • определение вводных для расчета экономической эффективности
4. Юридическая схема реализации проекта
  • Сведения, отражающие оптимальную схему продаж будущих объектов недвижимости конечному потребителю, взаимодействия застройщика, заказчика и других подрядных организаций
  • Определение налоговых последствий,
  • оптимизация налогообложения,
  • определение вводных для создания программы продаж
5. Определение концепции застройки территории
  • Определение вариантов концепций исходя из конъектуры рынка (3 варианта),
  • определение конкурентного преимущества по каждой из концепции,
  • обоснование количества домовладений, площади домов и участков по каждой из концепции,
  • схема генерального плана по каждой из концепции,
  • обоснование материала строительства по каждой из концепции,
  • планирование инфраструктуры и благоустройства по каждой из концепции,
  • планирование динамики продаж по каждой из концепций,
  • определение основных маркетинговых рисков по каждой из концепции
  • Определение непосредственно концепции освоения,
  • получение вводных данных для расчета экономической эффективности
6. Финансово-экономические показатели концепции застройки территории
  • Определение себестоимости строительства домовладения,
  • определение затрат на получение ТУ и подведение коммуникаций,
  • определение затрат на изменение ВРИ при необходимости,
  • определение других видов затрат (СТЗ, риэлторы и т.п.),
  • расчет динамики финансовых потоков,
  • расчет экономической эффективности проекта,
  • SWOT анализ концепций по параметрам доходность, риски, срок проекта, необходимые инвестиции, соответствие спросу и т.п.
  • Определение оптимальной концепции развития территории,
  • создание бизнес-плана проекта
7. Программа по реализации жилого комплекса
  • Определение оптимального архитектурного стиля,
  • определение очередности строительства,
  • определение возможных планировочных решений,
  • рекомендации по внутренней архитектуре,
  • рекомендации по благоустройству,
  • детальное зонирование участков согласно генплану,
  • создание прайс-листа на момент продаж по каждому из участков или объектов недвижимости
  • Определение "лица" жилого комплекса, основных отличий от созданных на рынке проектов, элементов, способных благоприятно повлиять на продажи
8. Эскиз генплана застройки
  • Документ, отражающий планировку жилого комплекса, выбранную в соответствии с концепцией, с высоким уровнем детализации, основанный на физических характеристиках земельного участка и ограничений в его использовании
  • Необходимо для создания ТЗ архитектурному бюро (является графическим аналогом ТЗ)


Задайте вопрос менеджеру