Для того, чтобы проект стал максимально эффективен, нужно, чтобы идея развития определенной территории была подтверждена маркетинговыми, экономическими, экспертными исследованиями на основе допустимого и разрешенного, а также физически осуществимого использования территории.
Правильно разработанная концепция развития земельного участка играет ключевую роль в дальнейшей успешности проекта. При вложении средств в проекты развития, инвесторы рассчитывают, что прибыль от реализации проекта в будущем превысит средства, затраченные на него.
Построенный объект или только проект строительства может быть продан целиком или частями, а может приносить устойчивый доход от сдачи в аренду – в любом случае этот доход должен перекрыть затраты на строительство, реконструкцию, развитие территории. На практике бывают исключения, и причина таких неудач зачастую кроется в отсутствии грамотной концепции. К сожалению, приведение примеров приведет к нежелательным последствиям, но реально, таких проектов около 20% от общего числа в сегменте жилой недвижимости(коттеджное строительство), 25% в торговой и около 15% в складской. Речь идет не о тех проектах, которые «не продаются», а о тех, которые продаются в режиме демпинга или темпы продаж оставляют желать лучшего.
Разработку концепции следует начитать с ответа на вопрос, какой объект можно разместить на рассматриваемом участке. И для этого необходимо провести целый ряд исследований, которые проводятся по критериям соответствия экономической целесообразности и финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости.
На базе профессиональных исследований разрабатывается концепция будущего развития территории, где сформулирована основная экономическая идея – каким должен быть объект недвижимости в данном конкретном месте, чтобы он был коммерчески успешным, приносил владельцу максимум прибыли на вложенные средства и сохранял свою ценность на протяжении многих лет.
Экономическая концепция необходима для наиболее эффективного использования земельного участка, является «инструкцией» для инвесторов и собственников при принятии решений о дальнейшем развитии территорий.
Краткое содержание отчетов, выполняемых в рамках проведения исследования на тему: "Концепция развития территории, ориентированной на строительство жилых объектов недвижимости".
|
|
ЭТАПЫ РАБОТ
|
СОДЕРЖАНИЕ
|
ЦЕЛЬ СОЗДАНИЯ
|
|
1
|
Характеристики земельного участка
|
Анализ местоположения и транспортной доступности, анализ близлежащего окружения и инфраструктуры, анализ возможности получения необходимых ТУ, анализ обременений и ограничений земельного участка, функциональное зонирование территории, анализ юридической составляющей земельного участка
|
Определение возможности застройки территории, определение полезной площади территории, определение юридической "чистоты" земельного участка, определение вводных данных для расчета экономической эффективности проекта
|
|
2
|
Рынок коттеджного строительства, поселков таунхаусов и жилищного строительства Московской области
|
Текущая характеристика рынка загородного домостроения, структура предложения по удаленности от МКАД, структура предложения по объекту реализации и типу строения, структура предложения по цене, размеру домовладения, площади участка, материалу строительства, структура предложения по степени готовности, размеру поселка, качеству объектов инфраструктуры, общие данные о спросе
|
Определение конъектуры рынка, основных тенденция рынка загородной недвижимости, определение емкости рынка, глобальных предпочтений потенциального покупателя
|
|
3
|
Рынок коттеджного строительства, поселков таунхаусов и жилищного строительства рассматриваемого направления
|
Расширенные характеристики коттеджных поселков, поселков таунхаусов, многоэтажных домов и иных жилых комплексов-конкурентов в стадии реализации, расширенные характеристики наиболее удачных (знаковых) завершенных проектов, анализ динамики продаж жилых комплексов-конкурентов, SWOT-анализ проектов жилых комплексов-конкурентов, сильные и слабые стороны концепций, анализ влияния конкурентного преимущества на динамику продаж, целевые группы потребителей, портрет покупателя, структура спроса по удаленности от МКАД в пределах локации, структура спроса по бюджету покупателя, структура спроса по размеру дома, площади участка, требования к объектам инфраструктуры, комплексный анализ спроса и предложения, потенциал рынка, краткосрочный и среднесрочный прогнозы развития рынка
|
Определение основных допущений концепции освоения, определение качественных ошибок девелоперов, определение портрета потенциального покупателя, определение вводных для расчета экономической эффективности
|
|
4
|
Юридическая схема реализации проекта
|
Сведения, отражающие оптимальную схему продаж будущих объектов недвижимости конечному потребителю, взаимодействия застройщика, заказчика и других подрядных организаций.
|
Определение налоговых последствий, оптимизация налогообложения, определение вводных для создания программы продаж
|
|
5
|
Определение концепции застройки территории
|
Определение вариантов концепций исходя из конъектуры рынка (3 варианта), определение конкурентного преимущества по каждой из концепции, обоснование количества домовладений, площади домов и участков по каждой из концепции, схема генерального плана по каждой из концепции, обоснование материала строительства по каждой из концепции, планирование инфраструктуры и благоустройства по каждой из концепции, планирование динамики продаж по каждой из концепций, определение основных маркетинговых рисков по каждой из концепции
|
Определение непосредственно концепции освоения, получение вводных данных для расчета экономической эффективности
|
|
6
|
Финансово-экономические показатели концепции застройки территории
|
Определение себестоимости строительства домовладения, определение затрат на получение ТУ и подведение коммуникаций, определение затрат на изменение ВРИ при необходимости, определение других видов затрат (СТЗ, риэлторы и т.п.), расчет динамики финансовых потоков, расчет экономической эффективности проекта, SWOT анализ концепций по параметрам доходность, риски, срок проекта, необходимые инвестиции, соответствие спросу и т.п.
|
Определение оптимальной концепции развития территории, создание бизнес-плана проекта
|
|
7
|
Программа по реализации жилого комплекса
|
Определение оптимального архитектурного стиля, определение очередности строительства, определение возможных планировочных решений, рекомендации по внутренней архитектуре, рекомендации по благоустройству, детальное зонирование участков согласно генплану, создание прайс-листа на момент продаж по каждому из участков или объектов недвижимости.
|
Определение "лица" жилого комплекса, основных отличий от созданных на рынке проектов, элементов, способных благоприятно повлиять на продажи
|
|
8
|
Эскиз генплана застройки
|
Документ, отражающий планировку жилого комплекса, выбранную в соответствии с концепцией, с высоким уровнем детализации, основанный на физических характеристиках земельного участка и ограничений в его использовании
|
Необходимо для создания ТЗ архитектурному бюро (является графическим аналогом ТЗ)
|