ДЕВЕЛОПМЕНТ И ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ АКТИВОВ Заказать звонок 8 (495) 788-80-90

Новый законопроект «О кадастровой оценке» может усложнить оспаривание кадастровой стоимости

Перед рассмотрением в первом чтении законопроекта Минэкономразвития «О кадастровой оценке», которое должно состояться на следующей неделе, обострились баталии вокруг этого документа. Так, в распоряжении «Известий» оказалось заключение общественной организации «Опора России», которая в корне не согласна с предложенным Минэкономразвития подходом к оценке недвижимости. Представители организации малого и среднего бизнеса уверены, что если проект будет принят в нынешнем виде, то это приведет к лавинообразному росту количества претензий и споров. Депутаты из земельного комитета Госдумы в четверг отметили, что есть риск резкого роста налогов на имущество. Однако законодатели рекомендовали рассмотреть проект в первом чтении с условием внести поправки к чтению второму. В Минэкономразвития говорят, что предложенный вариант согласован, в нем учтены все замечания.

В распоряжении «Известий» оказалось заключение на проект, который «Опора России» направила председателю комитета Госдумы по гражданскому и уголовному законодательству Павлу Крашенинникову (в четверг он был недоступен, поскольку находился в командировке в регионе). Лоббисты МСБ выразили несогласие с тем, что кадастровая стоимость в рамках текущего законопроекта является нормативной, а само понятие «потеряло связь с рынком недвижимости»: это противоречит действующим федеральным стандартам оценки. В настоящее время кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации и информации, связанной с экономическими характеристиками.

Кадастровая оценка нужна в первую очередь для расчета налога на недвижимость и землю. Начиная с 2014 года в регионах начали постепенно вводить налогообложение по кадастровой стоимости для юрлиц, а с 2015 года 28 регионов начали рассчитывать кадастровую стоимость на квартиры и дачи. Новые оценки вызывали массу нареканий со стороны физлиц и компаний из-за того, что за последние несколько лет кадастровая оценка выросла многократно и зачастую даже превышала рыночную. Поэтому был разработан законопроект, который в начале мая был внесен в Госдуму.

По данным Росреестра, в I квартале граждане подали почти 5 тыс. заявлений на пересмотр кадастровой оценки, а суммарно налогооблагаемая база после рассмотрения комиссий была снижена на четверть (более 70 млрд рублей). Вице-президент СРО оценщиков Евгений Нейман признает проблемы в определении кадастровой стоимости (в том числе периодически возникающие ошибки), но указывает, что нынешняя версия законопроекта не помогает их избежать.

Главное нововведение, вызывающее наиболее жаркие споры, — передача функций оценки государственному бюджетному учреждению (ГБУ), которое еще предстоит создать, в то время как сейчас оценка осуществляется частными оценочными компаниями, отобранными по результатам аукциона. Отсутствие конкуренции в этом вопросе обсуждалось, в частности, на апрельских слушаниях в Общественной палате, где говорилось о рисках завышения кадастровой оценки, проводимой регионами ради наполнения дефицитных бюджетов, обсуждался недостаточно продолжительный переходный период (регионы могут оценивать имущество по новой схеме уже с 2017 года, хотя полноценный переход на новую систему намечен на 2020 год).

Также представители организации отмечают, что в проект заложены моменты, которые затруднят выявление и исправление ошибок, допущенных при оценке, а также отсутствует указание бюджетному учреждению сообщать о них в налоговые органы. Фактически люди могут увязнуть в разбирательствах по поводу справедливости оценки стоимости своей недвижимости.

В четверг законопроект раскритиковал и комитет Госдумы по земельным отношениям. В его заключении отмечается, что, несмотря на то что проект, согласно тексту пояснительной записки, направлен на совершенствование процедур кадастровой оценки и обеспечение прозрачности, эта цель не будет достигнута. Поправки не меняют процедуру оценки, но при этом изменяют статус объектов недвижимости. При этом самим регионам придется потратить более 1 млрд рублей на поддержание работы новой системы (примерно 13 млн рублей на регион ежегодно), что довольно обременительно. При этом, по мнению специалистов-оценщиков, этих денег будет недостаточно для проведения качественной оценки.

— Можно согласиться с опасениями земельного комитета в том, что появление нового института налогообложения приведет к резкому увеличению претензий. То, что понимается под методологией расчетов, на которую сейчас активно уповают чиновники, пока вызывает больше вопросов, чем ответов. Из методологии вообще не очень понятно, что подразумевается под базой налогообложения. Размытые критерии и подходы позволяют устанавливать любой налог, — говорит Евгений Нейман.

Еще одна проблема — только сами новые ГБУ будут решать, признавать или нет отчеты, поскольку полностью отменен независимый аудит, указывает он.

Представители рынка недвижимости говорят о том, что нововведение может не столько исправить ситуацию, сколько усугубить существующие проблемы.

— Как только мы нашли способы оспаривать кадастровую стоимость, создается новый механизм, при котором оспаривать налогооблагаемую базу, очевидно, будет сложнее. В сфере кадастровых оценок сейчас царит неразбериха, которую действительно нужно исправлять, но сомнительно, что новый орган справится с этой функцией. Необходимо несколько изменить сам метод оценки, а не пытаться поменять оценщиков, — комментирует гендиректор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев.

Он уверен, что, по сути, новые ведомства и ГБУ не нужны: достаточно одной компьютерной программы, это вполне очевидный рынок, его легко посчитать, не тратя миллиарды.

В пресс-службе Минэкономразвития «Известиям» заявили, что все поступающие замечания будут проработаны, документ согласован со всеми заинтересованными ведомствами.

izvestia.ru