ДЕВЕЛОПМЕНТ И ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ АКТИВОВ Заказать звонок 8 (495) 788-80-90

Эксперты о переходе от категорий земель к территориальному зонированию

В марте 2014 года в Государственную думу был внесен новый законопроект «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные Законодательные акты РФ в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию». Ожидается, что данный закон вступит в силу в 2018 году. 

Новый закон отменяет понятие «категория земель» и, как следствие, делает ненужной процедуру перевода земли из одной категории в другую. Вместо этого вводится территориальное зонирование, которое и будет определять разрешенный вид использования участков. Предполагается 14 видов территориальных зон: жилые, общественно-деловые, производственные, зоны сельскохозяйственного назначения, зоны огородничества и садоводства, зоны рекреационного назначения, энергетики, транспорта, связи, коммунально-инженерной инфраструктуры, специального назначения, обеспечения космической деятельности, обеспечения обороны, безопасности и правопорядка и зоны запаса. Границы зон нестрогие, они могут пересекаться. 

Безусловно, этот законопроект направлен на более тщательный учет земель, на обдуманное их использование, а местами на ужесточение их использования. Отмена категорий земель — знаковый законопроект на рынке недвижимости. Именно поэтому портал ZEMER.RU решил обсудить этот законопроект с экспертами рынка. Нас интересовало, насколько этот законопроект необходим, как он повлияет на рынок и каких последствий нам всем ждать. 

 
Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», считает, что «законопроект об отмене категорий земель не является самым удачным. Существующая система земельных категорий успешно функционирует уже много лет. А ведь ей, по сути, никто не занимался. Земля является стратегически важным государственным ресурсом. Новый же законопроект отдает государственную функцию распоряжения этим ресурсом в несформированную рыночную среду. В долгосрочной перспективе этот закон обещает большие сложности, например: имеется участок, который был промышленным. По новому закону его переводят в другую категорию. На нем можно строить. Получается, что на загрязненной промышленными выбросами земле поселятся люди». Владимир Яхонтов высказывает предположение, что, скорее всего, новый закон предполагает убрать некую путаницу, которую связывают с земельным рынком. Но на самом деле проблем с категориями нет. Вместо территориального деления гораздо эффективнее было бы заняться корректировкой и упрощением процедуры смены категорий. Эксперт отмечает: «Во-первых, существующие виды целевого назначения вполне соответствуют мировым стандартам. Такие категории, как в нашей стране, или очень похожие, есть во многих странах мира. Во-вторых, эти категории были сформированы еще при Советском Союзе и доказали свою эффективность. При принятии нового закона возникает вопрос: а что делать с землями Гослесфонда, с землями водного фонда, с землями спецназначения? Куда перейдут эти территории, кто будет ими распоряжаться? Все же я считаю, что этими землями должны заниматься профильные ведомства и министерства. Если закон будет принят в озвученном виде, то работа профильных министерств может «встать» до того момента, пока не будет разработана нормативная база, приняты соответствующие регламенты и процедуры. Следует учесть и отсутствие ресурсов у ведомственных организаций. Это приведет к ситуации, при которой вместо создания новых регламентов будут просто переписаны старые. Смысл такой процедуры нулевой. Лично я поддерживаю существующий порядок деления на категории, который является продуманным и хорошо себя зарекомендовавшим». 

Плюсом же такого законопроекта, по мнению Яхонтова, является повышение защиты земель сельскохозяйственного назначения от застройки и утверждение границ особо ценных земель данной категории. Однако и здесь не все так просто: «Периодически в правительстве речь заходит о повышении налогов на не используемые по назначению сельскохозяйственные земли. Однако принятие подобных законов оттягивается, так как они противоречат интересам крупных землевладельцев, для которых земля по-прежнему является в первую очередь финансовым активом. В конце девяностых — начале двухтысячных годов в Московском регионе проводилась массовая скупка сельскохозяйственных паев». В результате земли превращались в актив, которым можно оперировать в финансовой сфере. Земельные участки при этом никак не использовались, так как сумма налога на сельскохозяйственные земли была минимальна, а штрафы за неиспользование отсутствовали. Но проблема не в том, что можно не использовать земли, а в том, что наш аграрный рынок развален и для его восстановления требуются колоссальные денежные средства. 

 
Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент», отмечает, что о видоизменениях Земельного кодекса говорится давно. Минэкономразвития еще в 2009 году заявил о стремлении перейти от института категорийности земли к документам территориального зонирования. Вопрос, казалось бы, актуальный, но у Лещева есть опасения, что он вызовет большую путаницу: «Ни в одной стране мира нет такого, чтобы земельный участок относился сначала к какой-то категории, а потом ему присваивался вид разрешенного использования. Разумеется, это не очень удобно, и достаточно оставить вид разрешенного использования как таковой. Территориальное планирование земель ничего кроме опасения не вызывает. Генпланы во всех районах принимают уже третий год. Сроки все переносятся, но воз и ныне там. Никто не знает, как с этим работать. Земельный кодекс существует с 2003 года, за все это время бизнес и весь девелопмент уже научился играть по правилам этого Земельного кодекса и приходить к каким-то результатам. Опыт работы дал понять, где сильные стороны, где слабые, перевернуть сейчас все это кажется неправильным. 

В новых правилах изменен сам подход к вопросу работы с землей. Много пишется про защиту от частной застройки земель сельхозназначения, к ним сейчас более пристальное внимание, но не надо этого бояться. У нас по миру, наверное, самый низкий показатель земель поселений в рамках всей территории государства, он отстает от мировых показателей раз в пять. Если у нас в Московской области и на территориях, приближенных к Москве, будут активно развиваться городские поселения, будут строиться квартиры, создаваться производства, это куда более эффективное использование земель, нежели сельхозназначение. Для поддержки села и сельского хозяйства, как мне кажется, должны быть подключены другие ресурсы, нежели изменение Земельного кодекса». 

 
Однако не все эксперты настроены столь категорично. Так руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Муравьев отмечает разговоры о том, что нынешняя градация земель приводит к путанице. Особенно сложно разобраться в ней простому обывателю. Новое же территориальное деление несильно отличается от старого, предлагаемые зоны во многом совпадают с теми же земельными категориями, однако разобраться в них будет проще. Но пока, обращает внимание Муравьев, не ясно до конца, как этот закон будет работать на практике, с чем придется столкнуться и потребителю, и застройщику, как будет рассчитываться инфраструктура. 

Положительные моменты отмечает в новом законе и Юлия Федулаева, заместитель директора по маркетингу ГК «МИЭЛЬ»: «Новые принципы территориального деления — это попытка помочь развитию агропромышленного комплекса, предпосылка для создания государственных земельных активов с возможностью их монетизации в пользу государства. Теоретически, земля должна использоваться эффективно и воспроизводить блага, а не простаивать под сплошной застройкой. Сегодня в Московской области много земель, которые могли бы использоваться для сельскохозяйственных нужд, но собственникам выгоднее использовать их как финансовый актив». Пока нет больших штрафов за нецелевое использование земель, они будут простаивать. Эксперт считает, что новые принципы управления землями будут способствовать росту бизнеса через инвестиции в инфраструктуру и ее коммерческую эксплуатацию. Например, платные дороги. Однако будет резко ограничен маркетинговый потенциал площадок под жилую застройку. О сверхприбылях при строительстве загородных поселков в коротком периоде придется забыть, но всегда можно рассматривать проекты с длительной окупаемостью и более высокими гарантиями. Хотя есть вероятность, что к 2017 году, когда деление земель будет завершено, все потенциально интересные для застройки земли уже будут в руках девелоперов. 

Итак, законопроект о территориальном зонировании воспринят деловым сообществом неоднозначно: одни не видят в нем никакой пользы, другие поддерживают эти видоизменения, видя в нем упрощение существующей системы и новые основы для роста бизнеса.


Ссылка на источник