ДЕВЕЛОПМЕНТ И ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ АКТИВОВ Заказать звонок 8 (495) 788-80-90

Банкир инвестировал пенсионные деньги в переоцененную землю.

В семи пенсионных фондах группы Мотылева было 50,3 млрд руб. пенсионных накоплений, из них, по предварительным оценкам ЦБ, неликвидных активов — 35,6 млрд руб. РБК выяснил, что это за активы и чем они обеспечены.

Помимо облигаций компаний «Трансгазсервис», «Промнефтесервис» и «Стройтемп», через которые финансировались шахта, птицефабрика и проект малоэтажной застройки в районе города Лобня, о которых ранее писал РБК, накопления инвестировались в ипотечные сертификаты участия, которые выпускала компания «ФорТрейд», рассказал РБК знакомый Мотылева и подтвердили собеседник, близкий к пенсионным фондам Мотылева, и источник, близкий к управляющей компании «Интерфин капитал». Через последнюю инвестировалось 99% средств пенсионных фондов группы Мотылева.

Всего «ФорТрейд» сделала шесть выпусков сертификатов, но деньги будущих пенсионеров были вложены только в три из них — «Берег Луны», «Берег моря» и «Берег мечты».
По закону негосударственные пенсионные фонды имеют право вкладывать накопления только в ипотечные бумаги, допущенные к торгам на Московской бирже. Поэтому в конце прошлого года три выпуска сертификатов были зарегистрированы на бирже, которая включила их в высший котировальный уровень. Общий объем трех выпусков составил 28,9 млрд руб.
Единственным залоговым обеспечением по этим ипотечным сертификатам была земля, которую на заем банка «Российский кредит» покупала компания «Техномарк». Бумаги покупали НПФ, связанные с группой, рассказывает источник, близкий к управляющей компании «Интерфин капитал».
Знакомый Мотылева утверждает, что доля сертификатов в портфелях некоторых фондов доходила до максимально разрешенных 40%. Эту информацию подтвердил собеседник, близкий к фондам Мотылева. По его словам, например, НПФ «Сберфонд Солнечный берег» вложил в земельные активы более 5 млрд руб. И это при том, что фонд управлял пенсионными накоплениями объемом 15,8 млрд руб. (данные на 31 марта 2015 года). «Еще примерно 4,5 млрд руб. было вложено в неликвидные облигации компаний «Трансгазсервис», «Промнефтесервис» и «Стройтемп» (единственным поручителем по этим выпускам выступал все тот же «Техномарк»), акции банков», — знает он.

Земля на Рублевке.

Ипотечные сертификаты участия «Берег моря», «Берег Луны» и «Берег мечты» были выпущены под залог 14 участков земли. Эти бумаги были допущены к биржевым торгам. Согласно презентации для инвесторов (есть у РБК), подготовленной УК «Интерфин капитал», все участки находятся близ деревни Борки Одинцовского района. Общая площадь составляет около 193 га. Пенсионным фондам пообещали, что в течение 7–10 лет на этой территории будут построены два коттеджных поселка для 5 тыс. человек. Строительный проект должен был гарантировать своевременные выплаты доходов инвесторам, купившим ипотечные сертификаты. При этом управляющие указывали, что даже в случае форс-мажора вложения НПФ будут возвращены, поскольку стоимость залоговых активов существенно превышает объем обязательств по сертификатам.

По данным, указанным в презентации проекта, стоимость участков (оценка ООО «Архитектура оценки») составляла 65 млрд руб. Правда, как рассказал человек, который знает, как проводилась оценка, в прошлом году было сделано несколько оценок, но не все они удовлетворили руководство группы.

Гендиректор Geo Development Максим Лещев считает, что стоимость участков в прошлом году составляла не более 30 млрд руб. По его словам, эта земля раньше принадлежала основателю «Вимм-Билль-Данн» Давиду Якобашвили и агрохолдингу «Горки-2».
«В Борках часть участка отведена под коттеджное строительство, часть — под рекреационную зону. До кризиса землю можно было продать под коттеджную застройку, но сейчас строительство нерентабельно, поэтому маловероятно, что кто-то заинтересовался бы этими участками», — полагает Лещев. По его словам, сейчас стоимость этих земель может составлять примерно 7 млрд руб. «По этой цене еще нужно найти покупателя, что сейчас маловероятно», — добавляет эксперт.

Об этом говорят и собеседники РБК из фондов, которым НПФ Мотылева предлагали ипотечные сертификаты и облигации в счет погашения долга. Имеются в виду средства, которые фонды группы должны были перечислить другим фондам по итогам переходных кампаний.
Топ-менеджер одного из крупных НПФ, которому фонды Мотылева задолжали несколько сот миллионов рублей по заявлениям граждан, сообщил, что оценивал ипотечные сертификаты, которые предлагались в качестве средства расчета по долгу. Инвестировать в них пенсионные средства фонд не стал, поскольку, по словам топ-менеджера, «непонятно, за счет чего будет получен доход». «Сама по себе земля сейчас почти ничего не стоит, если на ней нет недвижимости, способной генерировать прибыль», — отметил он.

«Нам предлагали облигации и сертификаты в счет реструктуризации долга. Мы не согласились, поскольку облигации данных эмитентов не проходят наш риск-менеджмент. А стоимость проекта, который «упакован» в ипотечные сертификаты участия, мы оцениваем гораздо ниже суммы долга», — говорит топ-менеджер другого фонда, в который по переходной кампании фонды Мотылева также должны полмиллиарда рублей.

Не пустили на биржу.

Помимо земли в Борках у Мотылева было еще пять участков площадью чуть более 10 га близ деревни Жуковка. Эти участки выступали в качестве залога еще по одному выпуску ипотечных сертификатов под названием «Инвестиции в будущее». Земли эти были оценены в 13,75 млрд руб., свидетельствуют данные «РусРейтинга».

Так, как следует из выписки Росреестра, в собственность компаниям «Сендерфол» и «Проффинанс», которые по данным СПАРК действовали в интересах группы Мотылева, земельные участки начали оформляться в конце марта. В течение месяца они были переданы аффилированным структурам, а 28 мая оформлены в ипотеку с залогодержателем в лице «Российского кредита». Тогда же «Инвестициям в будущее» был присвоен рейтинг.
Инвестировать пенсионные деньги в эти сертификаты у Мотылева не получилось. В июне 2015 года он попытался вывести их на биржу, но комитет по ценным бумагам с фиксированной доходностью не одобрил допуск сертификатов к торгам. Один из членов биржевого комитета рассказал РБК, что отказ был связан с ненадлежащим качеством залогов. «Формальным поводом для отказа в листинге стало то, что на земельных участках не было никакой недвижимости, коммерческой или жилой», — сказал он.

По словам знакомого Мотылева, выпуск сертификатов «Инвестиции в будущее» готовился специально под новые деньги, которые должны были прийти в фонды по итогам переходной кампании 2013–2014 года. Для этого НПФ должны были пройти процедуру преобразования в акционерные общества и до 1 января 2016 года вступить в систему гарантирования пенсионных накоплений. Однако и с этим возникли проблемы — ЦБ отказался принимать в систему гарантирования НПФ «Сберфонд Солнечный берег». Источники РБК, близкие к ЦБ, говорили, что регулятор не устроило, как фонды Мотылева инвестируют пенсионные накопления.
Ликвидность участков, которые оказались в залоге по сертификатам «Инвестиции в будущее», вызывает сомнение у Лещева. «На участках в Жуковке достаточно большой процент площади приходится на водоохранную зону и зону особого контроля ФСО в связи с близостью резиденции президента», — говорит он, оценивая участки в Жуковке примерно в 1 млрд руб.

Подробнее на РБК:
http://top.rbc.ru/finances/07/08/2015/55c4b1eb9a7947f59a548373

Ссылка на источник