ДЕВЕЛОПМЕНТ И ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ АКТИВОВ Заказать звонок 8 (495) 788-80-90

Коттеджи и участки: правильный баланс. Самые популярные метражи и цены. Типичная покупка на вторичке: дом площадью 100 метров на 10 сотках

       Загородное домовладение, выставленное на продажу, быстрее найдет своего покупателя, если у него метраж дома соответствует площади участка. Огромный особняк не должен стоять на шести сотках, и наоборот – «скворечник» затеряется на гектарах просторной усадьбы. Современный покупатель не стремится переплачивать за дополнительные сотки, лишние метры и ненужные опции, предпочитая выбрать то, что нужно конкретно ему. 
       Как рассказал «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», вторичный рынок сейчас довольно активно развивается во многом благодаря тому, что клиенты не находят подходящих предложений на первичном. 
       Действительно, на вторичном рынке загородной недвижимости Подмосковья представлены самые разнообразные предложения – начиная от небольших деревянных избушек на 6 сотках и заканчивая элитными каменными особняками высотой в несколько этажей на огромных благоустроенных участках. Однако, как отметил Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», учитывая обширную площадь территории Московской области, оценить точный объем вторичного рынка крайне сложно. Особенно если речь идет о домовладениях экономкласса, которые занимают существенную долю предложения. 
       Ситуация с недвижимостью высокого ценового диапазона немного проще – количество подобных предложений все-таки ограничено. По оценке «Метриум Групп», общий объем элитных домов, расположенных на территории области в пределах первой бетонки, составляет примерно 3,5 - 4 тыс. объектов. 
       Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», оценил долю объектов вторичной загородной недвижимости в 67% от общего объема предложения. При этом отметил, что спрос на подобные объекты не превышает 15% от числа всех сделок на рынке. В целом, по данным аналитического центра «Инком», на дачи и участки без подряда, экспонирующиеся на вторичном рынке Подмосковья, приходится примерно по 35% от общего объема предложения. Число коттеджей, выставленных на продажу повторно, составляет не более 26%, а таунхаусов и дуплексов - около 4%, что делает их дефицитным товаром. 

      Что ищет покупатель 
      Успешные продажи – результат попадания предложения в рамки спроса: раньше покупатели обращали меньше внимания на пропорции домовладения, однако сейчас данный параметр стал для них одним из самых важных. «Всегда должна быть соблюдена определенная гармония при проектировке и планировании строительства, - говорит Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости «НДВ-Недвижимость». - Например, если брать площадь дома 120 – 150 кв. м, то тут будет достаточно и 6-8 соток земли. А если брать дом площадью 400-600 кв. м, то тут уже необходимо минимум 10-15 соток для комфортного использования участка. И если брать дома площадью более 800 кв. м, то тут необходим участок от 20 соток и выше, так как при наличии меньшего по площади участка дом будет занимать практически все пространство». 
      В сегменте высокого ценового диапазона, по данным «Метриум Групп», наибольшим спросом пользуются домовладения со следующими параметрами: участок 15 соток – дом около 300 кв. м; участок 20 соток – дом 450-550 кв. м; участок 30 соток – дом 700-850 кв. м; участок 40 соток – дом порядка 1000 кв. м.
      «Если высчитать средний показатель популярного загородного дома, - говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), - то получится, что самый востребованный размер дома – 150-160 кв. метров. Причем, эта цифра растет год от года примерно на 20 кв. метров, постепенно удаляясь от кризисного «провала», когда покупатели искали маленькие дома по 80-90 метров. 
      В сегменте бизнес и комфорткласса Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village», назвал популярными домовладения, где участки - площадью до 12 соток с домами до 200 кв. м. 
      Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость») считает, что в основном покупателей загородной вторички эконом- и комфорткласса интересуют небольшие дома из кирпича или пеноблоков площадью немногим более 100 кв. м с понятными и удобными планировками – приемлемым соотношением жилой и нежилой площади. Площадь участка при этом должна составлять от 6 до 10 соток. Эксперт добавил, что важным фактором является также состояние самого поселка и его инфраструктурных составляющих: дорог, общественных территорий, детских и спортивных площадок и других социально-бытовых объектов. Наибольшим спросом пользуются именно такие предложения, выставленные по адекватной рыночной цене либо с хорошим дисконтом. Они продаются от 2 до 6 месяцев, в то время как в среднем срок экспозиции вторички составляет около года. 
      «Небольшие дома площадью 100 квадратных метров с удобным соотношением жилой и нежилой площади пользуются самым большим спросом, - поддерживает коллегу Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». - «Золотым» соотношением площади земли и пятном застройки (площадью дома) считается пропорция 1:10. Однако сегодня можно найти немало привлекательных предложений с соотношением 1:15». 
      Но не все покупатели стремятся к гармонии площадей дома и участка, есть клиенты, которым это вообще неважно. «Мы закрывали сделки даже с участками по 5 соток и домами по 200-300 метров, - рассказывает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), - при этом клиенты не только не высказывали сомнений, но и сами часто искали такие варианты». 
      В элитном сегменте основной ориентир - площадь дома. Как подтвердил Артур Имосян, руководитель отдела по работе с вторичной недвижимостью компании Villagio Estate, чаще всего покупателям не нужна огромная придомовая территория – многих вполне устраивает участок в 20 соток. Поэтому в первую очередь, конечно, ставится вопрос о количестве квадратных метров, нежели о сотках.
      Еще один пункт, который в той или иной мере сказывается на успехе продаж, - это благоустройство участка. Причем стоимость работ зачастую составляет заметную долю от общего потраченного бюджета на строительство. И здесь нет ничего удивительного, что продавцы пытаются «отбить» затраты. Хотя, как отмечает Илья Менжунов («Метриум Групп»), у них это получается только в том случае, если объект является ликвидным и по всем остальным параметрам – расположение, пропорции дома и участка, планировка, качество ремонта и т.д. Но если в предложении имеются объективные минусы, то даже при наличии ландшафтного дизайна собственник сможет продать землю только по рыночной цене. «Покупатели сейчас не готовы переплачивать за подобные изыски, - сообщает эксперт, - если по другим параметрам объект явно проигрывает». 
      В целом же, по мнению Игоря Быковского, вице-президента «Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», самые главные факторы при оценке стоимости земельного участка - это местоположение и наличие на нем строений. Эти параметры формируют 70% стоимости загородного владения, при этом 40% приходится на расположение и 30% на качество дома. Но данный баланс - 40% и 30% - меняется в зависимости от индивидуальных характеристик объекта. Не всегда местоположение имеет превалирующее значение: качественная дальняя дача, пригодная для круглогодичного проживания, с легкостью составит конкуренцию летним домикам, расположенным в 30-км зоне МКАД. Цена в данном случае может быть примерно одинаковой – 1,5 - 2 млн руб. Бывает, что постройка, находящаяся на участке, влияет на снижение цены при торге. Например, старый каркасно-щитовой домик, расположенный в хорошем СНТ вблизи Кольцевой, сам по себе ценности представлять не будет. Скорее всего, новый собственник решит снести дом, а снос и вывоз мусора обойдутся в круглую сумму. Минимум 30 тыс. руб. стоит снос одноэтажного дома площадью 16 кв. м. 
       Популярные бюджеты
       Цены предложений в разных классах загородной недвижимости не всегда соответствуют спросу. Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость») считает, что большинство объектов на вторичном рынке загородной недвижимости представляют собой большие дома с неудобными планировками, по ценам от 10% до 30% выше реальной стоимости. А проблема неадекватного ценообразования во многом связана с завышенными ожиданиями покупателей. Одни, продавая недвижимость, хотят заработать, объясняет эксперт, другие просто не в курсе цен и происходящей на рынке ситуации, а третьи ориентируются лишь на собственно вложенные средства, стараясь окупить сделанный ими ремонт или ландшафтный дизайн. 
      Однако эффект может быть обратный - например, экзотическая отделка коттеджа может стать фактором не увеличивающим, а уменьшающим стоимость предложения. На сегодня ликвидность таких объектов стремится к нулю. 
      Илья Менжунов («Метриум Групп») назвал самый ходовой бюджет в элитном сегменте – порядка $1,5 млн. Причем по такой цене сейчас наиболее востребованными являются предложения, расположенные именно в организованных поселках. Илья Дискин («Фламандия eco village») считает, что ожидаемое введение прогрессивного налога на землю не влияет существенно на динамику продаж загородной недвижимости. 
      В экономклассе порядок цен совсем другой. По оценке Максима Лещева, генерального директора группы компаний «Гео Девелопмент», основной спрос связан с домами или с домовладениями стоимостью до 10 млн рублей. Похожие цифры назвал и Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). По его данным большая часть сделок заключается в диапазоне до 13 млн рублей. За эти деньги покупатель хочет купить дом для постоянного проживания, площадью 150-160 метров, на участке 10-15 соток, в организованном поселке с охраной, вменяемыми коммунальными платежами, разумной планировкой застройки, хорошими коммуникациями. 
      В дачном сегменте бюджет покупателя еще ниже. Как отметил Игорь Быковский («Мегаполис-Сервис»), в нынешнем дачном сезоне спрос в сегменте недорогой загородной недвижимости в диапазоне до 5 млн руб. сконцентрирован на ценах даже ниже 1 млн руб. Так, весной и летом до 60% сделок проходило именно с дачами по такой цене. Эксперт добавил, что примечательно, что такие объекты составляют лишь 20% от всего объема выставленной на продажу недорогой «загородки».
      По данным «Мегаполис-Сервис», купить дачный дом до 1 млн руб. можно практически на любом шоссе области. Однако чем престижнее направление, тем дальше от столицы будет находиться дача, и тем примитивнее будет строение на участке. Лидерами по объему дешевого предложения являются восточные областные трассы: Горьковское, Носовихинское, Егорьевское и Новорязанское шоссе, которые могут похвастаться самым разнообразным выбором объектов по цене менее 1 млн руб. Купить здесь дешевую дачу можно на любом удалении от МКАД, все будет зависеть от состояния и качества расположенного на участке дома. А самым ярким примером может послужить дачный массив вблизи пгт. им. Воровского по Носовихинскому шоссе: всего 35 километров от столицы, где представлены предложения в самом популярном бюджете. 
      Загородный рынок в 2013 г. демонстрировал далеко не лучшие результаты. Есть мнение, что сейчас на вторичном загородном рынке некоторый застой. Какие ваши прогнозы на этот счет? С таким вопросом журнал www.metrinfo.ru обратился к своим экспертам? 
      Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп»:
 Не совсем согласен с данным утверждением. Сейчас спрос со стороны реальных покупателей, желающих приобрести дом для собственного проживания, находится на довольно высоком уровне. Во-первых, они прекрасно понимают, что, несмотря на кризисные ожидания, на рынке сложились хорошие условия для покупки загородной недвижимости, поскольку продавцы стали занимать более гибкие позиции. А во-вторых, тревожные прогнозы по поводу ухудшения экономической ситуации не влияют на тех покупателей, которые действительно нуждаются в жилье.
      А вот в январе в связи с новогодними праздниками уже начнется мертвый сезон. Тем не менее в этот период на рынке остаются те покупатели, которые серьезнее других настроены на сделку. И застройщики, и риелторы очень плотно работают именно с такими клиентами, потому что они прекрасно знают, что этих покупателей ни в коем случае нельзя отпускать, иначе они уйдут к конкурентам. 
       Игорь Быковский, вице-президент «Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:
 Осенью был зафиксирован небольшой всплеск спроса на дачи по цене от 3 млн руб. В ноябре активность проявили покупатели земельных участков, однако прогноз в целом пессимистичный, т.к. существенных предпосылок для роста рынка нет. События конца осени всего лишь стали приятным завершением года для некоторых риелторских компаний. 
       Максим Лещев, генеральный директор группы компаний «Гео Девелопмент»: 
Если у нас с экономикой в стране и мире будет все в порядке, это даст новый толчок, и потребность в организованных коттеджных поселках возрастет. Прогнозы в целом оптимистичные, но система ценностей сегодня меняется и не стоит опираться на те успехи, которые были сделаны в прошлом. 
       Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village»: 
Сегодня качественные объекты продаются, а некачественные превращаются в неликвид. То есть рынок после кризиса вошел в более цивилизованную стадию, что дает надежду на появление в будущем только хороших поселков с продуманной концепцией. Это хорошо как для покупателей, так и для девелоперского сообщества, чья репутация страдает из-за неквалифицированных застройщиков. 
Ближайшие годы мы оцениваем как неоднозначные в плане роста рынка. Наряду с упомянутыми процессами самоочищения девелоперского сообщества рынок будет продолжать испытывать влияние мирового кризиса. Но влияние это, как ни странно, может оживить продажи даже в некачественных поселках, так как из-за возможных резких колебаний на валютном и фондовом рынках люди снова начнут спасать свои сбережения, вкладывая их в недвижимость. 
       Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
 На вторичном загородном рынке ситуация далеко не самая худшая – есть понятные правила игры для покупателей и продавцов, сделки идут, стагнации мы не наблюдаем. Ухудшения на следующий год тоже не ожидаем, конечно, если не случится каких-нибудь сильных экономических или политических потрясений. 
      Михаил Строилов, заместитель генерального директора ООО «Столичная земля», девелопера КП «Ново-Шарапово»: 
Хуже всего дело обстоит в элитном сегменте - там полная стагнация. В эконом и бизнес-классе ситуация более оптимистичная. Появляются новые предложения недорогих поселков с готовыми домами. В 2013 году на рынке загородного жилья экономкласса Новой Москвы объем предложения за счет нового строительства вырос на 17%. По-прежнему наиболее востребовано западное направление. После расширения границ Новой Москвы как спрос, так и цены на недвижимость в Московской агломерации выросли за год на 10-15%. При этом новые законодательные инициативы, связанные с порядком изъятия земель в Московском регионе и сокращением бюджета правительства МО, несколько насторожили потенциальных покупателей загородной недвижимости и сформировали отложенный спрос. Но, думаю, что уже к началу следующего года положительная динамика спроса вернется на загородный рынок жилья.

Ссылка на источник