Новости

На протяжении нескольких последних лет количество активных коттеджных поселков в Подмосковье неуклонно росло. Каждый год на рынок выходило больше новых поселков, чем распродавалось, достраивалось и уходило с рынка. Например, с середины весны 2004 года по середину весны 2005 на рынок вышло 83 новых поселка, а ушло с рынка только 57. Подобное положение дел от года к году приводило к систематическому росту числа активных поселков в Подмосковье на 20%-25%.

 

В новом сезоне 2006 года впервые наметилась тенденция к насыщению загородного рынка – это следует из нового исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья – 2006, проведенного аналитическим центром www.irn.ru. В этом году на рынке представлено 160 активных поселков, в которых предлагаются на продажу отдельные дома или участки с подрядом, в то время как год назад их было 166. Дополнительно следует отметить, что в Подмосковье есть еще порядка 30-40 поселков, в которых строятся и продаются таунхаусы, ряд поселков, где предлагаются только земельные участки, а также немало уже построенных и заселенных поселков вторичного рынка, в которых могут продаваться отдельные дома. Однако все эти поселки представляют собой отдельные сегменты загородного рынка, которым посвящены самостоятельные исследования.

 

Формально количество активных поселков Подмосковья, в которых предлагаются на продажу отдельные дома или участки с подрядом, сократилось по отношению к 2005 году на 3,6%. Но с другой стороны, среднее число домов в поселке выросло с 53 до 60, в результате чего суммарное количество домов (и участков с подрядом) в представленных на рынке активных поселках в этом году оказалось несколько выше аналогичного показателя прошлого года (примерно на 9%). Поэтому имеет смысл говорить скорее о стабилизации количественных показателей коттеджного рынка: – число активных поселков и общее количество домов на рынке изменилось за последний год незначительно по сравнению с прошлыми годами.

 

Примечательно, что параллельно наблюдается и еще одна тенденция: – увеличение плотности застройки коттеджных поселков. Средняя площадь коттеджного поселка в Подмосковье, составляющая около 15 Га, за год практически не изменилась. При этом, как уже упоминалось выше, среднее количество домов в поселке выросло примерно на 14% (с 53 домов до 60). Более того, примерно на 10% сократилась средняя площадь участка (с 23,7 до 21,4 сотки) и средняя площадь дома (с 401,5 до 363,4 кв.м.). Это означает, что в новых поселках застройщики предпочитают делать более компактную «нарезку» участков под дома меньшей площади, но позволяющую разместить в поселке больше домов.

 

Не менее интересна и ценовая динамика коттеджного рынка за последний год. С середины весны 2005 года по середину весны 2006 средний уровень цен на коттеджные поселки вырос на 28,1% с 1900$ за квадратный метр дома с учетом земли до 2433$. За этот же период времени средняя стоимость квадратного метра в московских квартирах выросла на 56,6% с 1842$ до 2884$. Получается, что и с точки зрения ценовой динамики коттеджный рынок также показал себя более близким к насыщению, чем квартирный. Так в течение последних лет все эксперты отмечали на загородном рынке более высокие темпы роста цен, чем на квартирном, однако в этом году ситуация впервые изменилась на противоположную.

 

Сравнивая динамику цен за последний год на квартирном и коттеджном рынке, мы можем сделать еще один очень интересный вывод. Столь резкий рост цен на московские квартиры связан, с одной стороны, с общим экономическим ростом и повышением платежеспособности населения а, с другой стороны, с образовавшимся дефицитом предложения в новостройках. Однако на коттеджном рынке аналогичного дефицита предложения не наблюдается – напротив имеет место его стабилизация. Это позволяет утверждать, что 28% годового прироста цен на коттеджи обусловлено как раз объективными экономическими причинами, а избыточный рост цен на квартиры (еще 28,5% = 56,6% - 28,1%) как раз и связан с дефицитом предложения! Примечательно, что примерно к такой же цифре приводит и попытка оценить связь между сокращением объемов предложения на квартирном рынке и величиной избыточного прироста цен на квартиры, предпринятая в обзоре аналитического центра www.irn.ru за первое полугодие 2006 года.

 

Насыщение коттеджного рынка выражается также и в стабилизации количества его игроков – застройщиков и риэлтеров. В прошлые годы их число стабильно росло, однако за последний год новых игроков практически не прибавилось: - 110 компаний в этом сезоне против 106 в прошлом. Впрочем, приближение коттеджного рынка к насыщению вовсе не означает, что он перестает быть привлекательным. Скорее, наоборот, на смену периода бурного и нередко хаотичного количественного роста приходит период более осмысленного и системного качественного развития, связанного с повышением профессионализма, продуманностью решений в реализации новых коттеджных проектов, а также борьбы за потребителя.

 

Всего исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья аналитического центра www.irn.ru составляет 218 страниц фактического материала. Оно включает подробную информацию о всех поселках (паспорта объектов), перечень цен и продавцов по каждому поселку (раздел объекты, цены, продавцы), все усредненные показатели этого рынка аналитические распределения и взаимозависимости параметров. Более того, в этом году отдельно указаны застройщики поселков, а также представлена динамика рынка за 3 года на основе аналогичных исследований www.irn.ru за 2004 и 2005 годы. Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья является ценным и удобным инструментом для работы на этом емком и непростом рынке.